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L’indemnisation du preneur pour trouble de jouissance n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur en cas de défaut de délivrance d’un logement décent

Le 24 juin 2014
L’indemnisation du preneur pour trouble de jouissance n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur en cas de défaut de délivrance d’un logement décent

Dans le présent cas, le logement avait été déclaré insalubre par un arrêté préfectoral relevant la présence de peintures dégradées contenant du plomb, la présence de rats, l'absence d'éclairage naturel suffisant, l'absence d'aération suffisante de certaines pièces ainsi qu’une installation électrique vétuste.

 

Les locataires avaient assigné le bailleur en paiement de dommages-intérêts pour les préjudices de jouissance, matériels et moraux subis depuis avril 2002.

 

La Cour d'appel de Poitiers, dans un arrêt en date du 18 avril 2012 avait estimé que le préjudice de jouissance ne devait être indemnisé qu’à compter du 1er janvier 2009 jusqu’au 1er septembre 2009, date de résiliation du bail ; En effet, la cour d’appel se fondait sur le fait que le bailleur avait fait intervenir des entreprises spécialisées en dératisation, en plomberie, en peinture et en électricité au cours des années 2002 à 2008, que les difficultés relevées par les arrêtés préfectoraux ne lui ont été signalées qu'en 2009 et que la sur-occupation du logement a contribué à en accentuer la dégradation. Le bailleur n'étant pas avisé des difficultés d'occupation, il ne pouvait de ce fait intervenir plus tôt.

 

La troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 4 juin 2014 (pourvoi n° 13-12.314) casse cet arrêt au motif que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur

 

Le bailleur est donc tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. En cas d’inertie de sa part, il peut être condamner à payer à son locataire des dommages et intérêt pour troubles de jouissance sans même avoir fait l’objet d’une mise en demeure.

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