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L’agent immobilier doit dissuader son client de mentir à l’acquéreur

Le 22 février 2019
L’agent immobilier doit dissuader son client de mentir à l’acquéreur

Lorsque le vendeur d’un bien immobilier cache un fait qui risque de dévaloriser son bien, l’agent immobilier doit l’avertir des conséquences de cette dissimulation. À défaut, le professionnel manque à son devoir de conseil et engager sa responsabilité.

Suivant acte authentique en date du 27 décembre 2000 réitérant un acte sous seing privé du 5 octobre 2010 signé par l’entremise d’un agent immobilier, M et Mme X ont vendu leur bien immobilier au prix de 173 000 euros.
Au cours de cette transaction, ni les vendeurs ni l’agent immobilier n’ont indiqué aux acheteurs qu’une rocade serait prochainement construite, à moins de 50 mètres. 

Estimant que leur consentement avait été vicié par ce silence coupable, les acquéreurs ont obtenu, 5 ans plus tard, l’annulation de la vente pour dol.
Condamnés à les rembourser les acheteurs et à récupérer leur bien immobilier, le couple de vendeurs a dû remettre en vente sa maison. Ils ont revendu le bien seulement moyennant un prix de 119 000 euros.

Ils ont donc assigné leur agent immobilier, considérant qu’il avait manqué à son devoir de conseil et d’information en ne les ayant pas mis en garde sur le risque de dol et donc d’annulation de la vente du fait d’avoir omis de parler de la prochaine construction d’une rocade aux alentours.

Il convient de préciser que M et Mme X faisaient partie du comité de défense opposé à la construction de la rocade… Une telle situation peut laisser penser qu’ils avaient eu personnellement accès depuis longtemps à l’ensemble des documents administratifs relatifs à la construction de cet ouvrage. Conscients de la dévalorisation future de leur propriété, ils ont donc tenté de vendre pour échapper à cet inconvénient.

La Cour d’appel de Pau dans un arrêt en date du 30 octobre 2017 a rejeté leurs demandes retenant que l’agent immobilier n’avait commis aucune faute et que les vendeurs n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agent immobilier pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs contractants, que l’agent immobilier ne pouvait rien apprendre aux vendeurs qu’ils ne sachent déjà, et que mandataire des vendeurs et non des acquéreurs, l’agent immobilier ne pouvait agir contre les intérêts de M et Mme X et contre leur volonté de dissimuler ces éléments en diffusant précisément ce qu’ils ont voulu cacher. 

La première chambre civile n’est pas de cet avis (Civ. 1ère, 9 janvier 2019 pourvoi n° 18-10.245) et casse et annule, en toutes ses dispositions l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Pau.

En effet, la Cour de cassation considère qu’il incombait à l’agent immobilier tenu d’une obligation de conseil, d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement du projet de rocade.

En ne le faisant pas, l’agent a manqué à son devoir et doit donc indemniser les vendeurs.

L’agent immobilier est donc tenu d’éclairer son mandant sur les conséquences et les risques qui s’attachent à une opération envisagée. En l’espèce, il était tenu d’attirer l’attention de ses mandants sur l’importance d’informer les futurs acquéreurs de l’existence d’un projet de rocade et sur les risques encourus s’ils s’y refusaient.

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